ТСЖ или управляющая компания?
Непростая задача стоит перед собственниками жилья: выбрать способ управления своим домом. Из чего мы можем выбирать? В соответствии с Жилищным кодексом РФ, все собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать один из следующих способов управления:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом, или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Первый случай подходит для небольших многоквартирных домов – на 15-20 квартир. Данный способ требует наибольшего участия собственников квартир в решении всех вопросов, связанных с содержанием дома и придомовой территории. Все важные вопросы жильцы решают на общем собрании. На основании решения общего собрания от имени всех собственников вправе действовать один из них или иное лицо, имеющее подкрепленные доверенностью полномочия.
Если в качестве способа управления выбрана управляющая компания, то жители дома нанимают организацию, которая и будет заниматься решением всех вопросов. Жители обязаны оплачивать эти услуги. Если управляющая компания по тем или иным причинам не будет устраивать жителей дома, они без проблем (в теории) смогут поменять ее на другую.
ТСЖ – промежуточное звено. Оно подходит как для больших многоквартирных домов, так и для средних. Домом в таком случае управляет товарищество собственников жилья через специально созданные органы управления. Жильцы, являющиеся членами ТСЖ, принимают участие в решении основных вопросов, касающихся содержания дома и придомовой территории.
Чем руководствуются жители при выборе способа управления своим домом? На первый взгляд, очевидными оказываются преимущества ТСЖ. Во-первых, собственники дома принимают непосредственное участие в решении основных вопросов. Общее собрание товарищей является высшим органом управления в ТСЖ. Сильное, грамотное правление здесь играет гораздо более важную роль, чем председатель, который выполняет, по сути, формальные функции. Так что не стоит думать, что он так запросто может присвоить деньги собственников, собранные на управление домом. Простор для махинаций тут не так широк, как можно себе представить: председатель, вступая в должность, сразу попадает под прицел двух статей кодекса об административных правонарушениях: нецелевое использование средств и превышение должностных полномочий. Если хоть копейка будет потрачена без решения общего собрания или правления, это может послужить основанием для возбуждения уголовного дела. Так что тут все зависит от самих собственников, их желания эффективно управлять своим недвижимым имуществом. Какие еще плюсы у ТСЖ? Возможность сокращать расходы жильцов за счет хозяйственной деятельности. В соответствии со ст. 152 ЖК РФ, товарищество собственников жилья может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности: 1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме; 2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме; 3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме. Все доходы от хозяйственной деятельности используются для оплаты общих расходов или направляются в специальные фонды.
И, наверное, самое главное: здесь все решают сами жители: сколько, куда и как потратить денег, в какие сроки их собрать. Потратить ТСЖ может ровно столько, сколько собрано. То есть не возникнет такой ситуации, как в управляющих компаниях, когда люди решают, выйдя из одной компании, выбрать другую, или вовсе иной способ управления, а им заявляют – ваш дом должен нам сумму в несколько сотен тысяч рублей…
По данным Управления по благоустройству и жилищно-коммунальному хозяйству Администрации города, на 1 августа в Бийске зарегистрировано 22 управляющих компании и 117 товариществ собственников жилья. Из 2029 благоустроенных домов в ведении управляющих компаний находятся 1605, а жители 420 домов предпочли ТСЖ. По прогнозам, число последних в скором будущем сократится. Почему же многие будут просто-напросто вынуждены прибегать к услугам управляющих компаний? Дело тут, прежде всего, в Постановлении Правительства РФ от 06.05.2011 г. №354, утвердившем новые «Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (в силу они вступят ориентировочно в конце 2011 года; до этого времени действуют прежние Правила, утвержденные постановлением №307). Вот лишь некоторые изменения порядка предоставления коммунальных услуг: во-первых, если всего один жилец дома не рассчитался за воду, отопление или газ, коммунальщики вправе снять долг жильца со счета ТСЖ или управляющей компании, на который поступают деньги, как правило, только на содержание и текущий ремонт домов. То есть за неплательщиков будут отвечать законопослушные соседи. Во-вторых, для перерасчёта денежных средств за коммунальные услуги жильцы будут обращаться в ТСЖ или управляющую компанию. Если в ваш дом поступил ресурс ненадлежащего качества и у вас в квартире теперь из-за этого холодно, снизить оплату надо будет из денег ТСЖ. А ведь это средства, собранные на конкретные нужды. Получается, что сделать перерасчет одному жильцу и вернуть ему деньги можно только за счет других. Основной же подводный камень новых Правил в том, что ресурсоснабжающая организация поставляет свой ресурс ровно до стены дома, а исполнителем коммунальных услуг, обслуживающим внутридомовые сети, становится ТСЖ или управляющая компания. Таким образом, и претензии к ненадлежащему качеству услуги будут предъявлены к исполнителю. И попробуй докажи, что горячая вода уже на подходе к дому была не 60, а 55 градусов, и напряжение в сети тоже не соответствовало норме. Судиться же с ресурсоснабжающими организациями, в которых есть специальные юридические структуры, занимающиеся судебными делами – дело весьма непростое и с сомнительными перспективами на успех, особенно для товарищества собственников жилья. Опять же, из каких денег ТСЖ будет оплачивать юриста?.. У управляющей компании в этом смысле гораздо более мощный аппарат и больше возможностей.
Исходя из всего этого, члены ТСЖ, скорее всего, будут вынуждены хотя бы на время доверить свои дома управляющим компаниям. А что будет дальше – покажет только время.
Юлия ЕРШОВА
